Écrit par Denis Girard

Trucs pratiques d’un courtier 

L'acheteur avisé doit savoir qu'il existe deux types de copropriété : «divise» et «indivise». Les différences sont importantes et influencent directement le type de cohabitation des copropriétaires. Plusieurs questions exigent des réponses détaillées : comprendre l'acte constitutif, se familiariser avec les règlements de l'immeuble, qui en sont les administrateurs, les charges financières, les bilans annuels, les prévisions budgétaires, quels sont les droits et obligations des copropriétaires. Votre courtier immobilier prendra soin de vous aider à démêler tout ça.

Lexique

La copropriété «divise» est la situation où l'acheteur est le seul et unique propriétaire de son appartement. Il peut le louer, le vendre, le léguer, il a le droit d'en disposer comme bon lui semble. Dans ce cas, chacun des copropriétaires possède une fraction de l'immeuble qui est composé d'une partie privative ainsi qu'une quote-part des parties communes.

Par ailleurs, on dit d'une copropriété qu'elle est «indivise» lorsque le droit de propriété ne s'accompagne pas d'une division matérielle du bien. En conséquence, le droit de propriété est réparti en fonction des quotes-parts. Les acheteurs ont en commun à la fois leurs hypothèques, leurs droits et obligations. Les implications entre les copropriétaires sont nombreuses et la mise de fonds nécessaire est en relation avec la quote-part que représente l'appartement que vous désirez acheter. Ce type d'immeuble est moins fréquent et s'adresse généralement à une clientèle possédant une mise de fonds plus importante.

Documents importants

L'ACTE CONSTITUTIF : Ce document passe en revue les pouvoirs, les devoirs et le protocole de fonctionnement du conseil d'administration du syndicat. Il indique aussi la valeur relative de chaque fraction ainsi que la part de contribution de celle-ci aux charges communes et au fonds de prévoyance.

LES RÈGLEMENTS DE l’IMMEUBLE : Ils énumèrent les règles relatives à l'usage, l'entretien et la jouissance des lieux, par exemple, peut-on avoir un chien, un barbecue, laver sa voiture dans le garage. Les règlements fixent également la composition du conseil d'administration et les conditions de la charge des administrateurs.

DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES : Les parties privatives étant chacune détenues par un unique copropriétaire, celui-ci peut en jouir librement. Il en va de même pour les parties communes, sous réserve du respect du règlement et dans la mesure où il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il est à noter que tout acquéreur d'une copropriété divise est redevable de toutes les charges communes qui sont dues au moment de l'acquisition relativement à sa fraction, donc restez vigilant!

L'EXAMEN DES DOCUMENTS DE COPROPRIÉTÉ : Il est impératif que l'acheteur prévoie un délai suffisant pour examiner la déclaration de copropriété, notamment les règlements de l'immeuble, les bilans financiers, le fonds de réserve et les prévisions budgétaires. Ne négligez surtout pas de lire les comptes rendus des réunions du syndicat. Ils fourmillent d'informations pertinentes dont vous ignoriez l’existence.

L'achat d'une copropriété demande une attention toute spéciale, c'est avant tout un mode de vie particulier. Que l'on parle de sa localisation, de l'aire habitable, de la luminosité des pièces ou des services inclus et à proximité, tout cela est relatif à des préférences et à des choix de vie. Apprendre après l'achat que des dépenses importantes sont à prévoir bientôt parce que le fonds de prévoyance est insuffisant et que certains entretiens sur les parties communes ont été négligés est toujours une mauvaise surprise!

Vérifiez bien que l’utilisation que vous ferez de votre appartement est permise car il est possible, par exemple, que la pratique de votre profession vous oblige à rencontrer des clients à la maison (place d'affaires). Il se peut que ce soit interdit dans votre immeuble. Demandez à votre courtier immobilier qu’il vérifie avec vous le détail des documents concernant la copropriété.

Collaboration spéciale

L’auteur de l'article est courtier immobilier agréé associé à l'agence RE/MAX 2001 inc. et travaille dans le domaine depuis 10 ans. Pour toute question, vous pouvez lui écrire à l'adresse suivante : degirard@videotron.ca.

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