La grande question pour les économistes, les analystes et les investisseurs au sujet de l'économie chinoise n'est plus de savoir si la bulle immobilière va exploser, mais de savoir quand. Les données récentes suggèrent que ce moment approche rapidement. Selon le Bureau chinois des statistiques nationales, en octobre, sur 70 grandes ou moyennes villes, on a pu observer une baisse significative des prix de l'immobilier, que ce soit des appartements nouvellement construits ou déjà existants.

Octobre 2011: le tournant

Les données de septembre pour les habitations de 70 villes montrent des prix toujours en légère hausse pour 35% de ces villes. 35% sont en légère baisse, et quelques villes montraient une baisse dès le mois de juillet. Les prix des autres villes étaient pratiquement restés stables. Cependant, les données d’octobre montrent une toute autre tendance. Les prix de l'immobilier ont tous chuté. Les prix des immeubles existants ou nouvellement construits dans beaucoup des villes de premier et second plan ont commencé à baisser. Des baisses allant de 5 à 20% ont été rapportées dans des villes de premier plan comme Pékin, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Foshan, Chongqin et Hangzhou.

Cette tendance négative a commencé au début de 2011, alors que le marché était à son plus haut niveau. Comme le montre le graphique, en janvier 2011, 86% de l’échantillon, soit 60 villes majeures ont vu leurs prix monter contre seulement trois villes qui ont vu leurs prix descendre. Mais en octobre, le nombre de villes dont les prix allaient en augmentant, a chuté jusqu'à seulement 13 villes (19%) tandis que 38 villes voyaient leurs prix chuter (54%). Ce changement a été davantage marqué dans les transactions que dans les prix. Si l'on prend Pékin comme exemple, septembre et octobre sont considérés comme la meilleure période sur le marché immobilier. Mais les transactions pour cette période ont décliné de 46% par rapport à leur niveau de 2010.

Selon un article du Financial Times, les données du Bureau chinois des statistiques nationales montrent que les transactions immobilières dans les 15 premières villes de Chine ont baissé de 39% en octobre par rapport à leur niveau 12 mois plus tôt. Pour le pays dans son ensemble, les transactions en octobre ont baissé de 15%, un déclin davantage marqué qu'en septembre en baisse de 7% par rapport à 2010.

La baisse du marché immobilier est également marquée par la hausse des biens détenus par les promoteurs. Par exemple, à Tongzhou, à l'est de Pékin, 13 000 appartements, soit un total de 1,6 million de mètres carré attendent d'être vendus. Il faudrait deux ans pour vendre les appartements disponibles, sur la base de 546 appartements vendus en septembre.

À Shenzhen, il y a plus d'une centaine de compagnies immobilières pour plus de 5 000 agences. En 2010, 12 000 appartements se vendaient en moyenne par mois. Aujourd'hui, juste un peu plus de 2 000 appartements sont vendus. En d'autres termes, il faudrait deux mois et demi pour qu'une agence vende un appartement.

Cette baisse du marché immobilier écarte de nombreux intervenants. Selon le China Daily Economy News, la compagnie Centralline a fermé 60 agences et licencié 1 000 employés à Shenzhen. La compagnie Shihua aurait fermé près de 100 agences à Shenzhen et Vanda en aurait fermé entre 30 et 60. Tout cela montre un changement de tendance dans le marché de l’immobilier chinois.

Pourquoi ce changement de tendance ?

Ce qui devait arriver finit par arriver. Les analystes avaient depuis longtemps prévenu que le marché immobilier était beaucoup trop cher. Ce changement était attendu. Après avoir connu une amélioration à 2 chiffres dans les plus grandes villes ces dernières années, les prix de l'immobilier en Chine pour septembre 2011 dans les 100 plus grandes villes ont atteint une valeur de 8877 yuans au mètre carré, soit près de 1090 euros au mètre carré, un niveau de prix comparable ou même plus élevé que dans la plupart des pays développés. Les prix immobiliers en Chine étant plus élevés que ce que la plupart des chinois peuvent payer.

De plus, l'état chinois a pris des mesures pour essayer de diminuer la bulle immobilière. Depuis avril 2010, de nouvelles politiques ont été appliquées comme les augmentations d'acompte, des taux d'intérêt ou de l'emprunt au logement, ainsi que d'autres mesures visant à contrôler les achats immobiliers. Face à cette inflation grandissante, la Banque populaire de Chine a encore renforcé sa politique monétaire en élevant les taux d'intérêt et les ratios de réserve bancaire, ce qui a porté un nouveau coup au marché immobilier.

Dernièrement le gouvernement a exigé que les  promoteurs immobiliers payent en espèces la totalité de leurs achats fonciers, obligeant ainsi les acquéreurs de grandes parcelles de terre à régler comptant et ce même si la demande en logement est en baisse. Pour de nombreux promoteurs, l’exigence de payer la totalité des frais des achats fonciers, la demande de logement en baisse et les taux d’intérêts plus élevés ont provoqué des problèmes de liquidité. Le rapport du troisième trimestre révèle que pour 131 promoteurs immobiliers cotés, les stocks de logements invendus s'accumulent, les volumes des ventes baissent et les chiffres d'exploitation sont  négatifs.  

À la fin du troisième trimestre, les stocks étaient en hausse de 44,9% par rapport à la même période l'année précédente atteignant les  98,3 milliards de yuans (12 milliards d’euros).  Sur les 131 promoteurs, 80 avaient des  flux de trésoreries négatifs. Devant la faible demande et la pénurie de liquidité, les agences immobilières n'ont d'autres choix que de baisser les prix des logements.  

Attiser les tensions sociales

Beaucoup d'agences immobilières ont commencé à vendre des logements avec des remises allant de 5 à 20%  allant jusqu’à 30%. C'est la preuve qu'elles font déjà face à des difficultés financières. Pour Wanke, l'un des plus grands promoteurs chinois, l'immobilier du pays va rester en récession de façon durable.

En Chine lorsqu'un promoteur immobilier s'effondre, les banques sont gravement impactées. Cela affecte aussi les gouvernements locaux dont 30% à 50% des revenus proviennent de la vente des terrains. Puisque les marchés de l'immobilier entrent en récession, les revenus des administrations locales vont être considérablement réduits. La chute des prix de l'immobilier qui s'ajoute aux autres difficultés, cause des remous sociaux.

Pour exemple, Zhonghai Immobilier a mis en vente le 19 octobre, plus de 370 appartements à Pudong (Shanghai) entre 16 000 et 17 000 yuans le mètre carré (entre 1960 et 2080 euros par mètre carré), soit environ 30% moins cher que les appartements similaires situés dans le même quartier. Cela a provoqué les protestations de plus de 400 nouveaux propriétaires qui venaient d'acheter des appartements semblables auprès du même vendeur. La chute des prix pourrait faire perdre à certains propriétaires plusieurs centaines de milliers de yuans (100 000 yuans équivalents à 12 260 €). En raison de cette large chute des pourcentages des prix de vente des logements à Shanghai, des manifestations similaires ont également eu lieues dans le district de Jiading à Shanghai.  

 La Chine aujourd’hui est remplie de conflits causés par les inégalités des revenus et les démolitions forcées de maisons, menées par les administrations locales. L'éclatement de la bulle immobilière qui commence à se faire sentir pourrait conduire à de nouveaux conflits. Depuis le mois de juin dernier, de nombreux promoteurs terriens sont à court de trésorerie. Avec la chute des ventes, des rumeurs d'assouplissement des politiques restrictives sur les logements circulent. Certaines prétendent même que les mesures de contrôle dans l'immobilier vont être abandonnées.

Ces rumeurs sont en partie crées par le fait que la vente des terrains constitue une source majeure de recettes pour les administrations locales. Les gouvernements locaux ne veulent pas voir leurs revenus chuter, alors ils appellent à mettre fin aux mesures de contrôles. A Beijing, Shanghai et dans d'autres villes de premier rang, les prix des logements qui ont  connu une croissance à deux chiffres plusieurs années de suite ont atteint des niveaux comparables à ceux de Manhattan. Un appartement de trois chambres à Shanghai peut se vendre à 950 000 euros. Dans le quartier de Tongzhou à l'est de Beijing, une maison moyenne se vend environ 5 millions de Yuans, aux alentours de 606 500 euros, soit trois fois le prix d'une maison moyenne aux États-Unis. Pourtant selon le FMI, le revenu nominal par habitant en Chine était de 3 381 euros, c'est à dire 9,4% de celui des américains.

Le régime chinois est piégé dans un dilemme et il doit choisir lui même son poison. S'il assouplit sa  politique restrictive actuelle  sur le marché de l'immobilier, alors la bulle immobilière va croître encore et encore et l'inflation va enfler. Si les conditions actuelles sont maintenues, la bulle va exploser. Début novembre le premier ministre Wen Jiabao insistait à nouveau «La série de mesure de contrôle de l'immobilier que nous avons mis en place ne doit pas être ébranlée. Notre objectif est plutôt de ramener les prix des logements à des niveaux raisonnables».  

Par conséquent, on ne croit pas que dans le court terme l’État chinois va renverser les mesures de contrôle de l'immobilier. Le marché de l'immobilier est en baisse et cette tendance semble vouloir se poursuivre.

Version originale disponible sur: http://www.theepochtimes.com/n2/opinion/chinas-real-estate-bubble-ready-to-pop-155023.html