Écrit par Michal Neeman-Bleibtreu, Epoch Times

Depuis 2009, le marché immobilier se caractérise par une situation d’attentisme. L’économie dégradante, la fiscalité instable, le durcissement des emprunts et les prix élevés n’encouragent pas les acquéreurs à acheter. Face à cette situation, la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement s’est engagée à lutter contre la crise du logement avec des exigences sociales en avant.

Le ralentissement l’attentisme désigne un marché économiquement compliqué, les acquéreurs sont dans l’attente de savoir comment les choses vont évoluer. Malgré la baisse du nombre de transactions les prix de l’immobilier en France résistent notamment dans la région parisienne.  La question qui se pose: pour combien de temps encore? Car en règle générale lorsqu’il y a une forte baisse du volume des transactions cela annonce une baisse des prix – selon la loi de l’offre et de la demande. Les plus riches restent à Paris alors que les ménages de la classe moyenne fuient Paris pour aller à la petite couronne, voire la grande couronne, où ils trouvent non seulement des logements moins chers mais aussi une meilleure qualité de vie.

Selon la dernière note de conjoncture des notaires Insee, il y a eu une baisse de 0,3% en moyenne sur toute la France au deuxième trimestre de 2012. Appartements comme maisons ont connu une très légère baisse. 34.760 logements «neuf et ancien confondus, soit une baisse de 21% par rapport au 2e trimestre 2011 qui se situait déjà en deçà de la moyenne constatée sur le marché en période dynamique», précisent les notaires. Cette baisse du nombre des ventes concerne les appartements, les maisons et tous les départements de la région parisienne: Paris (-21%), la Petite Couronne (-18%) ou la Grande Couronne (-23%).

En Ile-de-France les tarifs de l’ancien n’ont pratiquement pas bougé. Les notaires n’enregistrent qu’un repli de 0,1% pour les logements anciens au deuxième trimestre. En province, le mouvement est légèrement plus marqué: «-0,4% pour les appartements et -0,3% pour les maisons», selon les notaires. Sur un an, les prix des appartements ont augmenté de 1,1% pour les prix des appartements, tandis que ceux des maisons se sont contractés de 0,9%.  À Paris les avant-contrats marquent une hausse de prix qui atteindrait 8.570 euros le mètre carré au mois de septembre, ce qui annonce un nouveau record. Mais les prix dans la capitale varient selon les arrondissements, on constate des écarts de prix qui peuvent aller du simple au double: plus de 13.000 euros le m² dans le 6e qui est toujours l’arrondissement le plus cher de Paris, contre à peine 7.000 euros le m² dans le 19e et le 20e.

Alors que le prix unitaire d’une maison en Ile-de-France s’établit à 308.500 euros fin juin 2012 (+0,4% sur 3 mois et +1% sur un an), en Petite Couronne elle coûtera 359.200 euros et 287.000 euros en Grande Couronne.

Cependant, selon les notaires, les acquéreurs sont sélectifs et ils ne sont pas prêts à payer n’importe quel prix. Le plus grand nombre de ventes s’effectuent dans les bons quartiers où les maisons et appartements sont dans un état impeccable. Là où il y a plus de défauts RDC, étage élevé sans ascenseur, bruit, manque de clarté etc. les acquéreurs ne sont pas prêts à acheter sans négocier et selon les notaires «Acquéreurs et vendeurs campent sur leur position et l’offre et la demande peinent à se rencontrer». Il s’agit d’ailleurs des biens qui ont marqué les hausses les plus importantes ces dernières années. Le maintien du prix du m² moyen à un niveau élevé au 2e trimestre, est dû en grande partie à la vente de biens de qualité ou aux biens haut de gamme, achetés par de riches étrangers.

Donc,  la  cause: les prix élevés, les vendeurs qui ne veulent pas baisser le prix et les acheteurs potentiels qui attendent car le cœur de problème est toujours que même avec les aides, les ménages n’ont plus les moyens ou ne veulent pas prendre le risque de financer leur acquisition.

Certes la suppression du PTZ+ dans l’ancien, et la réforme du régime de taxation des plus-values immobilières sont en grande partie responsables du ralentissement du marché. Le Prêt à Taux Zéro Plus a été mis en place par l’État en 2011 pour aider à l’acquisition de la résidence principale. Après un an d’existence, il a été profondément modifié par la Loi de Finances pour 2012. Son accès est plus restreint et les conditions moins avantageuses. Soumis à conditions de ressources et destiné au financement de l’acquisition de logements neufs, les  primo-accédants qui étaient les premiers à en bénéficier – ne le seront plus.

Les taux des prêts ont baissé mais les banques durcissent leurs conditions

En 2012, même si les taux ont baissé par rapport à 2011 et que les prêts sont beaucoup plus attractifs, les  banques sont devenues beaucoup plus restrictives.

Elles sont aujourd’hui beaucoup plus exigeantes et plus sélectives, le dossier doit être solide, un apport personnel plus important est exigé et le taux d’endettement maximum autorisé (33%) est strictement appliqué. Selon le rapport de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, il s’agit d’une double baisse: la baisse des taux pour l’ancien et pour le neuf mais aussi la baisse de la durée des prêts. Les crédits sur 30 ans répandus encore l’année dernière n’existent pratiquement plus. Au mois de juillet selon l’observatoire  du crédit logement/CSA il a été constaté que la moyenne de la durée des prêts accordés est de 17 ans, alors que les crédits à 30 ans ne sont presque plus envisageables. Dans ces conditions d’accès au crédit les primo-accédants souffrent le plus de la situation.

La nouvelle loi  Duflot changera-t-elle la situation?

La ministre de l’Égalité des territoires et du Logement Cécile Duflot a présenté la nouvelle loi qui remplacera la loi Scellier. La loi sera appliquée à partir de janvier 2013 et destinée aux investisseurs dans l’immobilier locatif. Elle sera plus avantageuse pour ceux qui veulent investir dans les zones en pénurie et pour ceux qui s’engagent dans la construction à basse consommation qui bénéficieront d’autant plus de réductions d’impôts/ fiscales. La construction de 40.000 logements est prévue en 2013. Les particuliers qui achèteront des logements en profitant de cette mesure bénéficieraient, pendant une durée de neuf à douze ans, d’une réduction d’impôt de 17% à 20% du montant investi dans la limite de 300.000 euros d’investissement. L’investissement sera fait dans des zones de tension où il y a un manque de logement.

Le  loyer sera plafonné et devra être 20% inférieur au loyer de chaque marché. Des observatoires de loyers seront mis en place dans les agglomérations pour fixer des prix précis. Les loyers pourront être adaptés à la situation réelle par chaque préfet «afin d’être au plus près de la réalité du terrain», déclara Duflot. Les ressources des locataires seront plafonnées et devront être en dessous de ce qui a été fixé pour la loi Scellier intermédiaire  et au dessus du plafond fixé pour le logement social afin de favoriser les ménages modestes de classe moyenne.

Le nouveau dispositif octroiera plus d’avantages aux investisseurs que la loi Scellier mais, en outre, elle imposera de louer à des prix moins élevés. Pour ceux qui investiront à Paris et dans la petite couronne où les locations sont chères, ce dispositif ne conviendra peut-être pas.

Au 42e congrès des promoteurs, la ministre a fait une promesse: «le projet de budget réformera également la fiscalité des plus-values de cession sur les terrains à bâtir», une déclaration attendue par les promoteurs depuis un an pour libérer du foncier privé, pendant la mise à disposition de terrains publics vacants appartenant à l’État d’inciter les propriétaires à mettre leurs terrains sur le marché très vite et accroitre radicalement l’offre. À cette occasion elle a également  affirmé que le projet de loi de finances allait recentrer le PTZ+ sur les classes modestes et moyennes, avec un différé d’amortissement plus important qu’aujourd’hui afin de les resolvabiliser.

Dans son projet de loi présenté le 5 septembre au Sénat la ministre du Logement a introduit dans son projet deux axes majeurs: la cession du foncier public avec une forte décote pouvant aller jusqu’à la gratuité pour les logements sociaux et le renforcement de l’article 55 de la loi «SRU» relèvement de l’objectif de 20 à 25% de logement social par commune et quintuplement des pénalités.

La solution est-elle au seuil?

Le gouvernement de Hollande prévoit d’ici à 2016 de mobiliser plus de 930 sites représentant 2.000 hectares de terrains publics cédés aux collectivités pour la construction de 110.000 logements dont la moitié en Ile-de-France. L’engagement est de réaliser au total 500.000 logements par an, dont 150.000 sociaux. Bien que la France manque de 500.000 logements par an, même si l’initiative n’est pas encore suffisante pour combler la pénurie, les mesures sont positives mais  la véritable solution devrait se faire par une baisse radicale des prix du foncier sans laquelle les promoteurs ne pourront pas construire des logements et les proposer à des prix raisonnables aux primo-accédants.