Écrit par Epoch Times

Les diagnostics obligatoires

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires au regard des lois en vigueur. Ils attestent dans quelle mesure le bien diagnostiqué respecte les critères définis par la loi. L’obligation de fournir un dossier de diagnostic incombe au vendeur qui est tenu d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en location ou en vente. Trois diagnostics sont obligatoires dans le cas d’une location, tandis que quatre diagnostics supplémentaires s’ajoutent en cas de vente.

Les diagnostics obligatoires dans le cas d’une location:

- Le risque d’exposition au plomb: le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1_^er janvier 1949. En effet, la présence de plomb dans les peintures et autres revêtements peut entraîner une intoxication (saturnisme) chez les occupants du logement. Sa durée n’est pas limitée dans le temps.

- Les risques naturels et technologiques: le diagnostic comprend l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels prévisibles, prescrits ou approuvés, ou dans des zones de sismicité définies par décret. L’état doit dater de moins de six mois.

- La performance énergétique: la réglementation prévoit l’établissement d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) d’un logement ou d’un bâtiment en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. La lecture du DPE se fait à travers deux étiquettes «Énergie» et «Climat» à 7 classes de A à G (A correspond à la meilleure performance, G à la plus mauvaise). Sa durée de validité est de dix ans.

Les diagnostics obligatoires  en cas de vente: en plus des CREP, ERNT et DPE détaillés précédemment, les diagnostics suivants sont obligatoires:

- Amiante: Le Dossier Technique Amiante (DTA) est un état descriptif localisant les produits contenant de l’amiante. Il concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1^_er juillet 1997. Sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps.

- Termites: L’état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de trois mois.

Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone est concernée ou non.

- Installation électrique: Le vendeur d’un local d’habitation doit remettre un état de l’installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans. Il est valable pendant trois ans.

- Gaz naturel: Le diagnostic comprend l’état de l’installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.

Vers les bâtiments à énergie positive

(Bâtiment qui produit plus d’énergie qu’il n’en consomme)

Focus sur la RT 2012

(RT = Réglementation Thermique)

Cette nouvelle réglementation s’applique en France métropolitaine à tous les logements neufs, individuels ou collectifs, dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 (décret et arrêté du 26/10/2010). Ce sont des règles qui définissent les caractéristiques thermiques ou énergétiques des immeubles à ne pas dépasser et qui établissent les méthodes de calculs pour vérifier que l’immeuble possède bien ces caractéristiques imposées.

Trois exigences de résultats sont fixées par la RT 2012

­ ♦ L’efficacité énergétique minimale du bâti (définie par un coefficient noté Bbiomax)

­ ♦ La consommation maximale d’énergie primaire (définie par un coefficient exprimé en kWh/m²/an d’énergie primaire, noté Cepmax). L’objectif est de 50 kWh/m²/an, mais il est modulable en fonction de plusieurs critères techniques (localisation géographique, caractéristiques et usage des bâtiments). Pour les logements collectifs, cet objectif est réduit temporairement à 57,5 Kwh/m²/an (jusqu’au 31 décembre 2014).

­ ♦ Le confort d’été dans les bâtiments non climatisés (exprimée par la valeur Tic, soit la température intérieure conventionnelle d’un local, atteinte en été).

Attestations d’atteinte des exigences de la RT 2012

♦ Avant les travaux: le maître d’ouvrage (ou le maître d’œuvre s’il est chargé d’une mission de conception de l’opération) doit attester de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie (uniquement pour les bâtiments de plus de 1.000 m²), ainsi que de la prise en compte de la réglementation thermique. Cette attestation est jointe à toute demande de permis de construire.

♦ À l’achèvement des travaux: le maître d’ouvrage (ou le maître d’œuvre s’il est chargé d’une mission de conception de l’opération et de l’exécution des travaux) fournit à l’autorité, qui a délivré l’autorisation de construire, un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte.

Cette attestation doit être établie par un contrôleur technique, un diagnostiqueur, un architecte, ou un organisme de certification de la performance des bâtiments, et fournie à la réception sans réserve des travaux. Elle est généralement accompagnée de la note de calcul thermique justifiant de l’atteinte des exigences de la RT 2012, et des résultats de mesures d’étanchéité à l’air de l’opération.

Les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont soumis à la RT 2005, qui est la Réglementation Thermique précédente et moins contraignante.

Afin d’anticiper la RT 2012, les constructeurs ont produit des logements dits «BBC» (Bâtiments Basse Consommation): ceux-ci sont conformes au label BBC, délivré par l’association Effinergie, et dont les performances énergétiques sont peu éloignées de ceux de la RT 2012.

Certains constructeurs et investisseurs commencent déjà à explorer différentes solutions pour rendre un bâtiment complètement autonome au niveau énergétique. Ce genre de construction, qualifiée de BEPOS (Bâtiment à Énergie Positive) a des besoins intrinsèques réduits au minimum grâce à une conception de type bioclimatique (adaptée au climat et à l’environnement immédiat) et à une isolation renforcée. Les besoins résiduels sont ensuite assurés par des énergies renouvelables locales (éolienne, capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques,  géothermie, biomasse, …) et le surplus d’électricité produite revendu au réseau EDF.

Pour en savoir plus: www.rt-batiment.fr - www.effinergie.org

Certifications environnementales

NF Logement et NF Logement Démarche HQE

La certification NF Logement est délivrée par CERQUAL.

La certification de maisons individuelles est décernée par CEQUAMI.

Les immeubles respectueux de l’environnement

NF logement vise l’ensemble de la production d’un promoteur. Cette certification traduit un engagement global et durable en matière de qualité : elle s’appuie ainsi sur la mise en place par le promoteur d’un système de management de ses processus opérationnels de réalisation. Le droit d’usage de la marque est délivré pour une période de trois ans renouvelables.

Au quotidien, les avantages d’un logement certifié NF Logement sont:

- La qualité technique des ouvrages, primordiale pour  assurer une vraie qualité de vie.

- Confort acoustique: pour être assuré des performances des cloisonnements intérieurs (par exemple: bruits aériens ou bruits entre deux cloisons d’un même logement).

- Confort thermique et ventilation: les performances énergétiques du logement sont mesurées.

- Sécurité vis-à-vis des risques d’intrusion: des mesures sont prises, par exemple, au niveau de l’accès au logement ou aux parties communes depuis l’extérieur (exemple: tampon verrouillé pour le contrôle d’accès).

 - Accessibilité (vis-à-vis des personnes à mobilité réduite): il est possible d’adapter des recommandations et des dispositions légales.

- Durabilité de l’ouvrage: le recours à des produits certifiés le garantit (exemple : évaluation prévisionnelle du coût d’entretien des toitures)

- Aménagement des cuisines et prédispositions liées aux équipements ménagers: un plan de travail peut être déjà prédisposé dans la pièce.

La qualité de services aux acquéreurs

Le promoteur s’engage à accompagner l’acquéreur dans son projet d’achat de la commercialisation jusqu’au terme de la construction.

 L’acquéreur bénéficie:

- d’une information claire et précise: le promoteur s’engage à communiquer des informations sur la Certification, les caractéristiques du programme, le suivi du délai de chantier.

- d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.

- d’une attestation de conformité NF logement, garante de la qualité du logement. Idéal pour valoriser son bien en cas de revente.

- d’une assurance que ses demandes soient traitées dans les meilleurs délais.

Une organisation du promoteur au service de la qualité

Le promoteur met en place des procédures strictes d’organisation lui permettant de garantir le bon management de ses programmes immobiliers. La Certification NF Logement traduit un engagement global et durable du promoteur en matière de qualité.

La certification NF Logement Démarche HQE également délivrée par CERQUAL

En plus des exigences de la certification NF, la «w» (Haute Qualité Environnementale) introduit depuis 2007 une dimension environnementale au projet, liée au  développement durable. Il en résulte les exigences supplémentaires suivantes vis-à-vis du promoteur, qui sont autant de garanties pour l’acquéreur: 

- relation harmonieuse du bâtiment avec son environnement,

- choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction,

- chantier à faible nuisance,

- gestion de l’énergie, de l’eau, des déchets,

- confort visuel, olfactif, hygrothermique, acoustique,

- qualité sanitaire des espaces, de l’air, de l’eau.

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