Entretien avec Philippe Poilleux, directeur de l’activité «Résidentiel» de Crédit Agricole Immobilier.

On parle d’un schéma sous-offreur dans l’immobilier. Quelles sont, d’après vous, les tendances du marché?

Philippe Poilleux: Les tendances du marché en 2012 ont été classiquement à la baisse. Les années d’élections sont des années d’attente, des années de changement. On compare souvent 2012 à 2011, en notant une baisse de 20%. Cela paraît beaucoup mais il faut relativiser car 2011 a été une année exceptionnelle au cours des dix dernières années.

Si l’on aborde les tendances de fond, globalement, il faudrait au moins 500.000 logements neufs par an. C’est d’ailleurs le chiffre qui a été annoncé par Monsieur Hollande à juste titre. Au mieux du mieux, on est arrivé à 300.000 logements et c’est un phénomène qui dure depuis des années. On est dans un schéma durablement sous-offreur. Les prix restent tendus. Sur Paris, on voit bien que l’ancien ne baisse pas non plus. Il n’y a pas d’offre.

Devenir propriétaire est bien souvent le rêve d’une vie. Quels conseils donneriez-vous à un futur acquéreur?

Philippe Poilleux: Le point principal, c’est de bien connaître son environnement. Il faut s’investir pour acheter un logement. C’est un achat lourd et important, il faut s’informer… comprendre ce que vous achetez, bien comprendre l’environnement, puis quel type de logement, étudier les descriptifs, regarder la notoriété du promoteur. Cela ne peut pas être un achat abstrait ou virtuel. L’objet du site virtuel n’est que de mieux informer le client. D’ailleurs les clients sont souvent de plus en plus experts, et c’est tant mieux! Si vous ne l’êtes pas encore… devenez un expert du logement, ce n’est pas très compliqué!

… et quels sont vos recommandations pour réussir un investissement locatif?

Philippe Poilleux: Quand on achète pour soi, c’est déjà plus naturel… mais j’aurais exactement le même conseil pour l’investisseur. Les prêts, les taux, les lois de défiscalisation sont importantes. Mais, beaucoup plus important que cela, c’est de bien comprendre ce que vous achetez.

Le deuxième conseil… il faut s’assurer, si vous investissez pour louer, que vous avez un marché, que vous avez bien une présence de locataires. Il faut passer dans les agences, s’informer, voir si les locations se passent bien. La majorité des promoteurs, Crédit Agricole Immobilier également, investit dans les zones tendues.

Les zones tendues ne sont pas forcément en hyper centre, mais près des centres, près des transports en commun, ou pas très loin. De plus en plus, il existe des zones déportées, vous allez en voiture jusqu’à un point de parking. Puis, de ce parking, vous prenez un transport en commun. Il faut veiller à ce que l’endroit où vous investissez est relativement bien desservi.

Et puis j’allais dire… il faut avoir un petit coup de cœur quoi! Il ne faut pas hésiter à comparer les prix, les prestations. Puis se demander: «Est-ce que j’aimerais habiter dans cet appartement?» Pour un investissement, on achète comme si on devait y habiter demain. Si vous n’avez pas envie d’habiter le logement dans lequel vous pensez investir, n’achetez pas!

Finalement, si vous ne comprenez pas le plan de vente – ce n’est pas toujours facile de le lire –, n’hésitez pas à vous informer auprès des responsables commerciaux, qui sont formés pour vous expliquer comment est votre logement. N’hésitez pas à visiter des logements réalisés par le promoteur. Voilà, tous les moyens sont bons pour bien visualiser ce que vous achetez et éviter trop de zones d’ombre.

Investir dans la pierre, et plus particulièrement dans le neuf, reste-t-il un bon choix de placement ?

Philippe Poilleux: La plus grande majorité des programmes proposés par les promoteurs sont dans des zones où il y a un besoin très important de locataires. En achetant un bien, vous faites un investissement pérenne, qui va fluctuer assez peu dans le temps. Quand on voit que les valeurs mobilières varient dans des proportions qui peuvent aller de 50% à beaucoup plus, alors les variations dans l’immobilier, de 2, 3 à 5%, franchement, on voit bien que l’on est pas à l’échelle… Il peut y avoir des cycles dans l’immobilier, mais le point principal c’est que vous achetez une valeur pérenne.

L’intérêt d’acheter dans le neuf c’est que vous achetez un bien qui est énergétiquement performant, pour lequel vous aurez peu d’entretien pendant un certain nombre d’années. Le logement neuf s’améliore. La réglementation évolue quasiment tous les ans. Les politiques commencent à se pencher sur la rénovation du logement ancien. L’expression «passoire thermique» est employée d’ailleurs. Il y a maintenant une grande différence en terme d’économie d’énergie et de qualité entre un logement neuf et un logement ancien. La consommation moyenne pour un logement ancien, est d’à peu près 200 Kw/h par an, alors que pour un logement neuf, on est autour de 50.

Deuxième point, il faut quand même le dire, c’est un des rares achats où vous pouvez clairement défiscaliser. Les aides de l’État sont importantes, et si les aides de l’État sont maintenues, c’est parce qu’il y a un vrai manque de logements. Cela doit d’ailleurs rassurer l’investisseur. Avec la loi Duflot, vous bénéficiez d’une défiscalisation qui va jusqu’à 18%.

Enfin on sait que les locataires ont plutôt des difficultés à trouver des logements. En Ile-de-France, le sujet est accru parce que l’achat est trop cher. Beaucoup de personnes louent. Il y a vraiment une très grosse demande, peut-être plus importante d’ailleurs que dans d’autres régions.

Quel est le profil des acquéreurs?

Philippe Poilleux: On trouve plusieurs types d’investisseurs. Ils achètent pour épargner, pour préparer leur retraite, pour loger leurs enfants… Le refuge pierre patrimoine est bien compris des acquéreurs. L’investisseur n’est pas que de type institutionnel qui vise uniquement la réduction d’impôts. On trouve beaucoup de jeunes aussi qui achètent dans les régions. À Paris, ils louent un appartement et ils achètent en région, où c’est un peu moins cher, pour se constituer un patrimoine qu’ils louent alors à un jeune qui habite en région. On voit donc que l’investissement locatif n’est plus réservé à une catégorie de population. Les gens ont compris l’intérêt de se constituer un patrimoine, c’est aussi simple que ça. Il faut se rassurer, ce n’est plus élitiste, ça peut concerner tout le monde.

Quelle place accordez-vous au développement durable dans vos programmes?

Philippe Poilleux: Il y a eu un gros travail fait par le Grenelle. Les promoteurs ont révisé la qualité énergétique des bâtiments. Le label BBC-Effinergie¹ est sur tous nos programmes. On parle aussi de double exposition, on revient à ce qui était connu mais on l’impose maintenant. Avoir des logements bien exposés, avec des terrasses végétalisées. Puis il y a la qualité des jardins. Il y a aussi de nouvelles lois au niveau acoustique. La qualité architecturale est un des éléments moins techniques. Il faut parler du confort et de l’environnement, du développement durable. Il s’agit d’appartements dans lesquels on se sent bien. Vous voyez apparaître des matériaux de plus en plus contrôlés, le bois revient ainsi que des matériaux naturels tels que la brique. C’est ce qu’on retrouve notamment dans le programme Paris par Nature à Paris dans le 15e. L’aspect jardins est de plus en plus travaillé. Le jardin participe insidieusement à la qualité. Les terrasses sont végétalisées, c’est plus agréable visuellement. Cela amène des éléments de fraîcheur en été, des éléments d’isolation en hiver. Une recherche de qualité de vie que l’on retrouve également dans notre programme Jardin Philosophia à Aubervilliers.

On commence aussi à voir la notion de jardins partagés. C’est ce que nous allons faire dans le futur éco-quartier de Melun. Au-delà du côté sympathique de cultiver son jardin, on retrouve toute une chaîne de valeurs.

¹ BBC: Bâtiment Basse Consommation

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