Écrit par Epoch Times

Quels sont les services proposés par Crédit Logement?

Crédit Logement intervient pour garantir les prêts immobiliers. Nous ne faisons pas de crédit mais nous garantissons les prêts immobiliers faits par les banques, ce qui permet au client d’éviter l’inscription d’une hypothèque. Le service de Crédit Logement, c’est de dire que nous sommes capables, avec notre expérience et nos méthodes, de pouvoir évaluer le fait que les dossiers présentés par les banques peuvent ne pas nécessiter une hypothèque – lourde et coûteuse –, et donc d’émettre une garantie, sous forme de cautionnement au niveau juridique. Cela permet de dire à la banque: «Ne prenez pas d’hypothèque sur ce client. S’il y a une difficulté, nous interviendrons pour nous substituer à lui.»

Nous sommes à la fois co-emprunteur et co-prêteur. Nous posons un regard objectif sur le projet du client, en termes de sécurité. Le champ d’intervention, bien qu’il se limite au prêt immobilier octroyé à des particuliers, est large. Nous couvrons des prêts destinés à des acquisitions, à des travaux, à une construction, le bien peut être destiné à l’usage personnel de l’emprunteur – s’il a une résidence principale ou secondaire –, ou dans le cadre d’un investissement locatif par exemple.

Comment mettre en place un dossier de garantie?

C’est extrêmement simple. Nous avons des accords avec la quasi-totalité des banques en France. La banque nous adresse la demande directement, le particulier n’a rien à faire. Avec les moyens informatiques actuels, c’est encore plus simple. Cela nous permet d’avoir en temps réel, entre l’agence bancaire où qu’elle soit, et Crédit Logement, une réponse qui va être, dans plus de 60% des cas, positive pour le cautionnement. Donc le client, qui est en face de son banquier, va savoir que nous sommes d’accord de le garantir sur la base des éléments qu’il nous a fournis.

Pour les cas où les éléments sont complexes et où l’opération peut présenter un risque de fragilité, l’opération va être transmise à un analyste crédit qui va porter un diagnostic, faire une étude complémentaire. Le cas échéant, dialoguer avec la banque pour obtenir d’autres informations. Vu du côté de l’emprunteur, il n’a qu’à proposer à sa banque d’interroger Crédit Logement, ou à accepter que la banque le fasse, dès lors qu’elle lui propose de retenir une garantie Crédit Logement plutôt qu’une inscription hypothécaire.

Quels peuvent être les motifs de refus de garantie d’un dossier de prêt?

Les motifs peuvent tenir à des paramètres très techniques, purement juridiques… par exemple, si nous sommes sur une acquisition en viager, car il serait difficile pour nous d’agir a posteriori dans un cas de recouvrement puisqu’on se substitue à la banque. Cela peut être des cas de démembrement de propriété, pour lesquels toutes les personnes ayant des droits sur le bien n’interviendraient pas. Si par exemple, un client réalise des travaux sur un bien qu’il achète en indivision, et pour lesquels nous n’aurions pas au moins une caution solidaire de tous les intervenants. Il faut que l’on arrive à réunir l’ensemble des propriétaires. Si on ne peut trouver une solution en accord avec la banque et le client, on ne peut garantir le prêt.

Ensuite, les raisons les plus courantes tiennent à des problématiques de solvabilité. Si le client a un rapport charges-ressources qui nous semble trop fort et difficile à tenir, on peut considérer qu’il y a une fragilité. Notre traitement n’est pas rigide ou normatif – par exemple 30% d’endettement ça va et 31% ça ne va pas…

On évalue ces éléments de solvabilité par rapport à d’autres données. Les dossiers passent par des filtres préalables. On va calculer, en consultant notre historique sur des dossiers présentant une configuration semblable, une probabilité de défaillance ou pas. Sur une question comme l’endettement, on tient compte de facteurs comme le niveau et la nature des revenus, la condition de la famille, la durée du prêt… Les réponses peuvent varier en fonction des cas.

Notre credo, c’est de dire, on ne sait faire qu’une chose, mais on est très spécialisé. Nous travaillons depuis 1975, nous avons des volumes d’activité massifs, nous nous servons donc de cette qualité d’expertise pour pouvoir traiter au cas par cas, pour savoir ce qui pose réellement une difficulté.

À quoi correspondent les frais de garantie?

Les frais de garantie sont composés de deux éléments: une commission de caution perçue par Crédit Logement et une participation à un fonds mutuel de garantie (FMG). Crédit Logement est propriétaire de ce fonds, alimenté par les versements des emprunteurs qui bénéficient de notre intervention. Ce montant sera conservé sur ce fonds pendant toute la durée de vie effective du prêt. Si le prêt a été fait initialement sur une durée de 20 ans et que le client rembourse son crédit en 7 ans, il pourra bénéficier d’un remboursement d’une partie de ce qui aura été versé sur ce fonds.

La tarification de Crédit Logement est-elle identique quelle que soit la banque choisie?

Lorsque nous parlons de mutualisation intégrale, cela vaut pour les emprunteurs aussi bien que pour les banques, nous ne faisons pas de différenciation. Notre traitement est strictement le même pour la BNP, la Société Générale ou la Bank of China. Quelque soit la banque, le client aura la même prestation, pour le même prix et il aura la même position sur le même projet concernant l’accord ou pas de Crédit Logement.

Avez-vous plusieurs barèmes?

On a un barème Initio pour les jeunes de moins de 37 ans où seul le versement d’un FMG est versé à la mise en place du prêt. Le paiement de la commission de caution est différée en fin de prêt mais ne nécessite pas de règlement supplémentaire de la part de l’emprunteur puisqu’il est prélevé sur les sommes remboursables. Puis on a un barème Classic où le versement dans le FMG et la commission de caution sont payés à la mise en place du prêt.

La baisse des taux d'intérêts observée en 2012 s’est poursuivie en 2013. Pensez-vous que les taux vont rester bas toute l'année?

À ce propos, Crédit Logement a mis en place, en partenariat avec le CSA, l’Observatoire du financement des marchés résidentiels. Dans les derniers éléments publiés, concernant le premier trimestre 2013, la tendance s’est largement confirmée, car on arrive à 3,08% au niveau du taux moyen des crédits.

On est donc passé en dessous du plus bas historique du 3,22%...

Exactement. Donc avec très peu d’écart entre le neuf et l’ancien, qui sont à 3,07% et 3,11% respectivement. Ces données viennent de l’Observatoire, auquel nous fournissons des données, et le CSA, en liaison avec le Pr Mouillart, célèbre professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et spécialiste des problématiques financières, établit des redressements qui permettent de donner des résultats qui couvrent l’ensemble du marché français. On peut raisonnablement penser que les taux ne devraient pas remonter de façon significative d’ici à la fin de l’année. Là on est presque dans la rumeur, mais on se demande même si la BCE ne va pas baisser aussi les siens. On est donc dans un contexte de condition de financement exceptionnel.

D’ailleurs, sur ce début d’année, il y a une forte animation du marché autour de la garantie des rachats de prêts. Nous savons cautionner une opération à l’origine, nous savons aussi cautionner un prêt immobilier quand il fait l’objet du rachat par une autre banque.

En 2012, le nombre de prêts immobiliers accordés a chuté de 26,4%. Comment l'activité évolue-t-elle? Quels sont les facteurs influents?

Quand on compare début 2013 ou 2012, il y a eu un retrait important sur les transactions, mais nous nous maintenons dans cet ordre de grandeur. Du fait de la courbe des taux, il y a des clients qui renégocient leurs conditions auprès de leur banque, ou d’une nouvelle banque. Si l’on met de côté cette conjecture, il y a eu un retrait important au niveau des transactions en 2012. Cela dit, en 2013, nous maintenons le même niveau d’activité.

Quels conseils donneriez-vous à un emprunteur pour un dossier parfait?

La première chose, c’est quand même le choix du bien immobilier. Il y a des clients qui parfois ont d’abord été séduits par la dimension «défiscalisation» d’une acquisition. Mais non...! On n’achète pas un produit défiscalisant, on achète un bien immobilier et il s’avère que cela va permettre en plus d’avoir un peu de défiscalisation. Il faut rester sur la nature première de l’achat.

Dans l’immobilier, il faut être très vigilant sur la localisation du bien, c’est-à-dire tout ce qui va concerner les commodités qui sont autour de ce bien: il faut vérifier qu’il est correctement situé au niveau des transports, au niveau des écoles… enfin voilà, cela reste quand même quelque chose de très basique. Évidemment, comme les marchés connaissent des fluctuations, si on achète un bien immobilier aujourd’hui, peut-être que dans trois ans, sa valeur aura baissé, peut-être que trois ans après elle aura remonté. Mais dans les phases de creux, si on est obligé de revendre un bien, il est évident que les biens qui ont des fondamentaux de base de qualité – bonne localisation, bonne distribution du bien… –, sont effectivement des produits qui résistent, même en cas de crise.

Le deuxième conseil, c’est effectivement d’essayer de mobiliser un peu d’apport personnel, c’est un élément qui est important parce que cela va aider le banquier à suivre le projet – pour des raisons financières –, et parce que cela va réduire le rapport de crédit à la valeur d’acquisition, donc donner un peu de marge de sécurité.

De plus, il faut être vigilant sur son endettement, c’est-à-dire qu’il ne faut pas que le fait de devenir propriétaire soit au prix d’une contrainte insupportable sur la trésorerie du ménage, car si on a le bénéfice d’être propriétaire mais que l’on est dans un budget extrêmement serré qui ne va plus permettre du  tout de constituer une sécurité en terme d’épargne… c’est une prise de risque et c’est sans doute inutile.

Donc, si l’on a quelques crédits personnels, il faut peut-être commencer par se dire qu’il est important de  mobiliser son épargne pour rembourser en priorité ses crédits à court terme qui pèseraient sur l’endettement, pour ensuite avoir un endettement qui sera plus orienté vers le fait de faire face aux futures charges du crédit immobilier.

Evidemment, comme dans tout produit, il faut sans doute faire jouer un peu la concurrence, comparer ce qui peut l’être. C’est comme quand on contracte une assurance, il faut voir ce qu’elle couvre, s’il y a des franchises. Ce sont des choses de bon sens.

Propos recueillis par Isabelle Meyer

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