Le marché immobilier a enregistré en 2023 une chute « historique » de 22% des ventes dans l’ancien, un retour à la normale après deux années d’envolée post-covid qui devrait se traduire par une baisse des prix en 2024.
Avec 875.000 transactions en 2023 contre 1,12 million l’année précédente, ce recul, le pire depuis cinquante ans selon les chiffres dévoilés mardi par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), devrait se prolonger en 2024 (-10%).
Il « s’explique par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux d’intérêt et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier », note la Fédération en rappelant que les Français ont perdu « 15% de pouvoir d’achat immobilier en deux ans ».
« Le détonateur de cette crise a été l’augmentation rapide des taux d’intérêt, avec une capacité d’emprunt en chute de 25% depuis janvier 2022 », a expliqué le président de la Fnaim, Loïc Cantin, devant la presse. « Aujourd’hui, les ventes de confort se raréfient et les ventes contraintes demeurent », a-t-il ajouté.
Hormis à Paris et sa banlieue, où les prix ont respectivement diminué de -5,7% et -3,6%, ainsi que dans la plupart des grandes villes de province (-2,6%), les prix n’ont toutefois connu qu’une baisse en trompe l’œil sur le reste du territoire (-1%).
Seules exceptions, ceux observés dans les stations de ski et balnéaires sont en hausse, de même que sur la côte méditerranéenne et en Corse. « Comme prévu, les volumes de transaction sont en baisse, mais ça n’a pas eu l’effet escompté sur les prix, ce qui explique que la baisse des volumes n’ait pas été enrayée », a confirmé à l’AFP Charles Marinakis, président de Century 21.
Une folie immobilière qui marque le pas
Les acquisitions réalisées en 2023 sont destinées « très majoritairement à la résidence principale », selon Century 21, tandis que les achats réalisés au titre de l’investissement locatif chutent.
La chute des ventes n’est toutefois pas jugée alarmante par le secteur, qui y voit plutôt un retour à la normale. De fait, les prix n’avaient pas cessé d’augmenter depuis 2009. « L’année 2023 a eu de positif qu’elle a marqué un temps d’arrêt, c’est-à-dire que la folie immobilière qui s’est emparée du marché depuis deux ou trois ans avec le Covid-19 marque le pas », souligne Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences Orpi.
Avec 875.000 ventes, « on est loin de la catastrophe qu’on a connue en 1992 avec 500.000 transactions », poursuit-il, jugeant que le marché « redevient raisonnable » et pourrait « se dégripper en 2024 puisqu’il y a toujours autant de demande ».
« Étranglement total de l’offre locative dans tous les territoires français »
En attendant, la Fnaim dresse un bilan particulièrement noir du marché locatif. Faute de pouvoir acheter, les acquéreurs se replient sur la location. « Il y a un étranglement total de l’offre locative dans tous les territoires français », a déclaré Loïc Cantin, évoquant des étudiants qui restent habiter chez leurs parents, et des entreprises « contraintes de construire des logements au plus près de leur lieu de production ».
Alors que l’offre de vente a augmenté de 33% en cinq ans, l’offre locative a chuté de 59%, certains propriétaires se montrant plus frileux pour louer depuis l’entrée en vigueur de l’obligation de rénovation énergétique des logements.
« Rien n’est fait aujourd’hui en faveur des propriétaires pour les inciter à faire du locatif à l’année. Les agences n’arrivent plus à répondre à la demande et on est même obligés de dé-publier nos annonces tellement on est submergés d’appels », constate Guillaume Martinaud.
Vers une accélération de la baisse des prix
Pour 2024, le secteur table sur une stabilisation, voire une légère baisse des taux d’intérêt qui devrait s’accompagner d’un assouplissement des conditions de crédit. Il anticipe surtout une accélération de la baisse des prix comprise entre -5% et -7%, qui prendra le relais de la baisse des volumes.
« Les acheteurs ont déjà fait un petit bout de chemin en 2023 en acceptant de s’endetter à 4%, en réduisant le nombre de mètres carrés et en augmentant leur apport personnel », constate Charles Marinakis. « Ce serait bien qu’en 2024 les vendeurs fassent l’autre bout du chemin en acceptant de baisser les prix », espère-t-il.
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