Le marché immobilier du Grand Montréal commenté par deux analystes – 1re partie

Les analystes David L’Heureux de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) et Paul Cardinal de la FCIQ (Fédération des chambres immobilières du Québec) ont répondu à nos questions pour faire le point sur le marché immobilier dans la région métropolitaine de Montréal en cette période de rentrée. La SCHL est « l’organisme national responsable de l’habitation » et la FCIQ est « un organisme à but non lucratif chapeautant les 12 chambres immobilières de la province », peut-on lire sur les sites web respectifs de ces deux organismes.

Résumé de la situation du marché de l’immobilier dans le Grand Montréal, par Paul Cardinal (directeur du service Analyse de marché de la FCIQ)

« Jusqu’à maintenant, on observe une croissance de l’activité du marché immobilier en 2015 à la hauteur de 5 % si l’on compare avec la même période en 2014, c’est-à-dire de janvier à juillet. La croissance touche toutes les catégories de propriétés, l’unifamiliale, les copropriétés et les plex sont en hausse. En ce qui concerne les prix, on a également des augmentations de prix de l’ordre de 3 % pour l’unifamiliale et la copropriété, et de 2 % pour le plex.

» Depuis un peu plus de 4 ans, le nombre de propriétés à vendre est en hausse sur le marché de la revente. Par contre, ça augmente de moins en moins rapidement, de mois en mois. On sent qu’on est peut-être rendu à un point où l’offre va cesser d’augmenter. C’est ce qu’on anticipe au cours des prochains mois.

» On était dans un marché qui, depuis 4 ans, était en train de se desserrer. Si l’on regarde le ratio entre les ventes et l’offre, c’est-à-dire le nombre de propriétés à vendre, on a été longtemps dans un marché qui était à l’avantage des vendeurs. Après ça, graduellement, le marché est devenu plus équilibré, puis un marché d’acheteurs pour la copropriété. Mais là, c’est en train de se stabiliser parce que les inscriptions n’augmentent presque plus.

» On va vers un marché équilibré pour l’unifamiliale et le plex, et un marché légèrement d’acheteurs du côté de la copropriété. »

• Condo : 31 % du marché
• Unifamiliale : 64 % du marché
• Plex : 5 % du marché
  Source : FCIQ

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• Le marché immobilier du Grand Montréal commenté par deux analystes – 2e partie

« En parallèle, on sent aussi que les délais de vente qui avaient commencé à s’allonger sont en voie de se stabiliser. Pour la région de Montréal, si je regarde juste le mois de juillet, c’est stable pour la maison unifamiliale, avec 93 jours en moyenne. Pour la copropriété, c’est plus long, on parle de 119 jours en moyenne, mais c’est en baisse de 8 jours par rapport au mois de juillet 2014. Pour le plex, c’est 87 jours en moyenne, c’est en baisse de 11 jours par rapport à l’an dernier.

» Si je vous avais donné les chiffres du cumulatif, vous auriez eu des petites hausses, mais si on regarde ce qui est très récent, les délais de vente ont recommencé à diminuer, ce qui ne veut pas dire que c’est une nouvelle tendance, mais je pense quand même qu’on a atteint ce point. »

Le marché de la revente dans la région métropolitaine de Montréal, par David L’Heureux (analyste principal de marché pour la SCHL)

« Si l’on regarde globalement pour ce qui est des transactions, c’est un marché qui a connu un ralentissement au cours des dernières années, on a vu le nombre de transactions diminuer. On a aujourd’hui des marchés qui sont détendus, c’est-à-dire que ce sont des marchés qui sont plutôt à l’avantage des acheteurs actuellement, que ce soit pour le condo, la maison ou le plex. Donc, les acheteurs ont vraiment l’avantage au moment de la négociation.

» Ça fait en sorte qu’il y a moins de pression sur les prix qu’il y a quelques années, la croissance des prix est assez modérée en ce moment à Montréal. On a une prévision autour de 2 % cette année, c’est ce qu’on observe depuis déjà quelques années.

» C’est quand même un marché qui montre des signes de reprise au cours des derniers mois. Si l’on regarde les volumes de transactions, ils connaissent une croissance au cours des derniers mois, on devrait terminer l’année avec une légère augmentation des transactions. On prévoit autour de 2 ou 3 % d’augmentation des ventes cette année et l’an prochain.

» Après quelques années de ralentissement, on voit enfin une certaine reprise sur le marché, mais il n’en demeure pas moins que le marché est plutôt à l’avantage des acheteurs cette année et l’an prochain. Alors on ne s’attend pas beaucoup à une augmentation sur les prix cette année et l’an prochain. C’est quelque chose qui est observé un peu partout à Montréal. C’est certain qu’il peut y avoir des particularités d’un quartier à l’autre, mais globalement c’est ce qui est observé, surtout le marché du condo : très détendu, nettement à l’avantage des acheteurs. »

Évolution dans les différents secteurs et segments de prix

Transactions réalisées au cours des huit premiers mois de l’année (janvier à août 2015) comparativement à la même période l’année dernière :

Source : FCIQ

De manière générale, le marché de l’immobilier se porte bien sur l’île de Montréal, avec une croissance des ventes de 9 % depuis le début de l’année. « Dans tous les quartiers de l’île de Montréal, à part Ville-Marie et Villeray, il y a une croissance d’activité. Ça témoigne bien du fait qu’il y a une demande sur l’île de Montréal. Quand on regarde ce qu’on utilise pour mesurer le ratio offre-demande – qui nous permet de voir si on est dans un marché d’acheteurs ou un marché de vendeurs – souvent on voit que le marché est un peu plus serré de manière générale sur l’île de Montréal, par rapport à la banlieue », souligne M. Cardinal.

Les chiffres sont bons par exemple sur l’Île-des-Sœurs, avec + 19 % de ventes supplémentaires cette année par rapport à la même période l’an dernier, ainsi que le secteur Centre, qui comprend des arrondissements tels que Westmount, Outremont et Ville Mont-Royal ainsi que le secteur de Saint-Laurent. Ces deux derniers secteurs sont ceux qui enregistrent la plus forte croissance cette année (+ 20 %). Les chiffres du secteur Centre sont cohérents avec ceux des ventes par gamme de prix : « ça a augmenté dans le segment 500 000 $ et plus ; il y a une bonne partie de ces propriétés haut de gamme qui se trouve dans ce secteur », commente M. Cardinal.

Les deux seuls secteurs de l’île de Montréal qui ont enregistré moins de ventes par rapport à l’année dernière sont l’arrondissement de Ville-Marie avec – 6 %, et celui de Villeray qui vient tout juste de passer dans le négatif. L’analyste de la FCIQ, s’il n’a pas d’explications particulières pour le chiffre de Ville-Marie, précise qu’il n’en ferait pas une tendance.

Le secteur Vaudreuil-Soulanges, quant à lui, a connu une forte augmentation de ses ventes entre les mois de mai et juillet cette année, avec + 17 % par rapport à la même période en 2014, et un bond jusqu’à 42 % d’augmentation au mois de juillet. Toutefois, cela compense un début d’année qui n’a pas été très bon, ce qui donne à ce secteur situé à l’ouest de l’île de Montréal une croissance globale de 2 % pour la période de janvier à août 2015.

«De façon générale, on s’attendait à ce que les chiffres soient bons pour le secteur de Vaudreuil-Soulanges à cause du parachèvement assez récent de l’Autoroute 30 [fin 2012]. Il y a beaucoup d’industries qui ont fait des annonces indiquant qu’elles vont s’installer dans la région et, forcément à moyen terme, c’est bon pour le marché résidentiel dans ce secteur », commente M. Cardinal.

Transactions réalisées au cours des huit premiers mois de l’année (janvier à août 2015) comparativement à la même période l’année dernière :

Source : FCIQ

Le marché du condo, par David L’Heureux (analyste principal de marché pour la SCHL)

• 3000 condos neufs invendus en stock
• 10 000 condos en construction en date du mois de juillet
• – 46 % : mises en chantier de nouvelles unités cette année
  Source : SCHL

« Pour ce qui est de la revente [de condos], effectivement il y a beaucoup de copropriétés à vendre. Si l’on regarde le nombre de pancartes à vendre, il y en a un nombre assez élevé. Donc, c’est un marché où les acheteurs ont du choix. Pour comprendre pourquoi, il faut regarder du côté du marché du neuf.

» Le condo, c’est un marché qui a connu une forte croissance au cours des dernières années. Au centre-ville, il y a encore des grues qui s’activent, c’est un marché qui a connu une effervescence au cours des dernières années. Ça fait en sorte que ces unités, après un certain temps, reviennent sur le marché de la revente. C’est pour cela que le parc de condos a connu une croissance assez importante au cours des dernières années, ce qui fait qu’il y a une offre qui est passablement élevée par rapport à la demande actuelle qui, selon nous, n’est pas en croissance. On compte plutôt une offre élevée et une demande qui se maintient.

» Sur le marché du neuf, le marché de la construction de condo connaît un ralentissement assez important cette année. Dans la grande région de Montréal, le nombre de mises en chantier, donc de nouvelles unités qui sont construites, a diminué de 46 % cette année. Alors, ce qu’on a actuellement, c’est un marché qui connaît un ajustement après avoir connu beaucoup d’activités au cours des dernières années.

» En ce moment, les constructeurs réduisent de beaucoup le rythme des nouveaux projets afin d’écouler les unités qui sont toujours en construction. On a encore près de 10 000 condos qui sont en construction en date du mois de juillet. Ce sont des unités qui devront être absorbées dans le marché.

» C’est un marché qui connaît un ajustement et, on le voit, les constructeurs ont beaucoup réduit les mises en chantier. Il y a quand même une certaine quantité d’unités de condos invendus, on parle de près de 3000 condos neufs qui se retrouvent en stock. Ce sont des signaux pour que les constructeurs réduisent le rythme.

» La bonne nouvelle, c’est ce qu’on voit actuellement : une nette réduction du nombre de nouvelles unités qui arrivent dans le marché. Ça devrait permettre, selon nous, au marché d’absorber les unités qui sont toujours à être absorbées, et d’éviter des surplus qui pourraient être trop importants. Évidemment si l’on accumule trop d’unités, le risque, c’est qu’il y ait une pression sur les prix, mais actuellement ce n’est pas le scénario qu’on envisage. C’est plutôt un marché qui s’ajuste de façon assez rapide.

» On est dans un marché où il y a du choix, il n’y a pas de pression sur les prix. Si on cherche une propriété, on peut regarder du côté de l’existant. Il y a du choix, même du choix d’unités qui sont presque neuves, qui ont été construites au cours des dernières années. Sinon, il y a beaucoup d’unités en construction, même des unités invendues. C’est un marché à l’avantage des acheteurs en ce moment. On dit ça pour la revente, mais également dans le neuf : il y a beaucoup de choix pour eux.

» Alors, en résumé, le marché du neuf : ralentissement. Du côté de la revente : un marché d’acheteurs, mais qui montre quand même des signes de reprise aussi. »

Comparaison avec d’autres grandes villes canadiennes

Selon David L’Heureux de la SCHL, la principale différence entre les marchés immobiliers de Montréal et ceux de Toronto et de Vancouver, c’est que la pression sur les prix est beaucoup plus forte dans ces deux dernières villes actuellement. La croissance annuelle y étant supérieure à 5 %, ces marchés sont un peu plus actifs en ce qui concerne la revente qu’à Montréal qui enregistre une croissance de 2 à 3 % par an.

Les deux analystes sont unanimes : les prix sont plus abordables à Montréal que dans les autres grandes villes canadiennes. « On a toujours été le grand centre urbain le plus abordable au Canada, quand on se compare avec Calgary, Toronto et Vancouver », assure M. Cardinal, rappelant qu’en plus d’être moins chers, les maisons et appartements sont généralement plus grands qu’ailleurs.

L’Heureux ajoute : « Si on veut s’acheter une maison, et qu’on est dans une situation identique d’une ville à l’autre, c’est certain que Montréal est plus abordable que d’autres grandes villes au Canada. Ça n’empêche pas qu’à Vancouver, on a quand même un segment haut de gamme qui tire la moyenne du prix vers le haut. Il est possible qu’il y ait des options plus abordables à Vancouver où d’un côté il y a l’océan, de l’autre côté il y a les montagnes, ce qui fait une pression sur les prix. Il y a des prix qui paraissent beaucoup plus élevés qu’à Montréal, mais il reste quand même des options abordables, que ce soit à Vancouver ou à Toronto, lorsqu’on s’éloigne un peu du centre.

» Pour ce qui est du niveau des prix, on parle d’écarts importants. À Montréal, on parle d’un prix moyen de la revente autour de 335 000 $, 340 000 $ ; Toronto, en moyenne près de 600 000 $ de prix moyen ; à Vancouver, on est à 850 000 $, ce sont vraiment des marchés différents en ce qui concerne le niveau des prix », continue M. L’Heureux.

Cardinal remarque que le cumulatif des sept premiers mois de l’année, comparativement aux sept premiers mois de l’année 2014, montre que deux marchés « se démarquent nettement comme étant les deux régions métropolitaines qui sont en effervescence » : celui de Vancouver et celui de Toronto, chacun enregistrant une hausse de 10 %. Pour la même période, Montréal avait une croissance des prix de 2 % et Calgary une baisse de 1 %.

Comparaison de prix moyen pour des propriétés qui ont sensiblement les mêmes caractéristiques, basée sur les données de 2014 (Les prix ayant encore augmenté à Vancouver et à Toronto, l’écart sera encore plus grand entre ces deux villes et Montréal en 2015) :

Source : FCIQ

Comparaison du nombre de ventes de janvier à juillet 2015 par rapport à la même période en 2014. M. Cardinal explique que la performance négative de Calgary est attribuable, « naturellement, aux prix du pétrole qui ont ralenti beaucoup l’activité d’exploration et de transformation pétrolières » :

Source : FCIQ

Le marché locatif et les investisseurs, par David L’Heureux (analyste principal de marché pour la SCHL)

« Le taux d’inoccupation pour les appartements locatifs à Montréal au dernier relevé – qui remonte à l’automne 2014 – était de 3,4 %, c’est un marché locatif où on a vu le taux de location augmenter au cours des dernières années. Ce sont des taux d’inoccupation quand même assez bas, mais ça demeure que le marché locatif est en grande partie soutenu par l’arrivée d’immigrants année après année. On estime qu’il y a une nouvelle demande d’environ 20 000 immigrants chaque année qui se tournent vers le marché locatif à leur arrivée, donc pour leurs premières années. Ce qui garde des taux d’inoccupation un peu plus bas que ce qu’on observe dans les autres villes du Québec où on a des taux d’inoccupation qui peuvent dépasser les 5 %.

» Pour le marché du condo, on estime que le nombre de condos détenus par des investisseurs, c’est-à-dire le nombre de condos qui sont offerts en location, est autour de 13 % dans la grande région de Montréal. On a vu quand même une augmentation au cours des dernières années, avec de plus en plus d’investisseurs qui sont arrivés dans le marché, surtout au centre-ville de Montréal. Dans l’arrondissement Ville-Marie, on a un peu plus de 20 % des condos qui sont offerts en location, donc détenus par des gens qui les achètent dans le but de les louer. C’est certainement une tendance à la hausse à Montréal. Ça demeure un phénomène quand même moins marqué que ce qu’on peut observer à Toronto et à Vancouver. Au centre-ville de Toronto et de Vancouver, on a au-dessus de 40 % des condos qui sont offerts en location, c’est nettement plus présent dans ces villes-là. »