Des statistiques récentes de la banque centrale chinoise montrent que l’enthousiasme des acheteurs de logements a considérablement diminué. Malgré les baisses de prix et les mesures incitatives, le plus grand marché immobilier du monde continue de s’effondrer, et le secteur bancaire chinois est touché sur deux fronts, avec l’augmentation des défauts de paiement et des remboursements anticipés. Entre-temps, les promoteurs immobiliers chinois commencent à être mis à rude épreuve, le géant de l’immobilier Wanda Group ayant fait les gros titres cette semaine avec la chute de la valeur de ses obligations libellées en dollars.
Au début de l’année 2023, le marché immobilier chinois a connu un rebond de courte durée, les gouvernements locaux du pays ayant pris des mesures pour renflouer le secteur immobilier défaillant, selon la China Index Academy, un institut de recherche sur l’immobilier. À la fin du mois d’avril, le taux hypothécaire pour les acheteurs d’un premier logement dans plus de 40 villes avait été abaissé à moins de 4 %.
Cependant, après des perspectives optimistes en mars, les ventes d’avril n’ont pas répondu aux attentes des analystes.
Selon le rapport des statistiques financières d’avril 2023 publié par la banque centrale chinoise le 11 mai, les prêts hypothécaires ont diminué de 241,1 milliards de yuans (31,5 milliards d’euros) en avril. Parmi ceux-ci, les prêts aux ménages à moyen et long terme, principalement des hypothèques, ont diminué de 115,6 milliards de yuans (15,1 milliards d’euros), tandis que les hypothèques à court terme ont diminué de 125,5 milliards de yuans (16,4 milliards d’euros).
Les statistiques publiques montrent que les ventes de logements anciens dans les plus grandes villes chinoises ont toutes enregistré une baisse à deux chiffres en avril. Parmi elles, Beijing a chuté de 37,3 %, Hangzhou de 32,7 %, Shanghai de 26,71 % et Nanjing de 13 %. La baisse la plus importante a été enregistrée à Hefei, qui a chuté de 40 %.
Le PCC freine la baisse des prix
La faiblesse du marché immobilier a contraint les promoteurs à baisser leurs prix. Cependant, deux promoteurs immobiliers de Kunshan, en Chine, ont été sanctionnés par les autorités de régulation chinoises pour avoir réduit leurs prix de manière importante, au point, selon les autorités de régulation, de « perturber l’ordre normal du marché de l’immobilier et de provoquer une instabilité sociale ».
Qu Kai, commentateur de l’actualité basé au Japon, a déclaré à Epoch Times le 13 mai : « La raison pour laquelle le régime [chinois] ne laisse pas les promoteurs immobiliers baisser leurs prix est très simple. La réaction en chaîne provoquée par les baisses de prix ferait instantanément éclater la bulle du marché immobilier chinois, provoquant une série de crises économiques qui seraient difficiles à gérer pour le PCC ».
M. Qu estime que la crise immobilière actuelle affectera tôt ou tard les banques et finira par avoir un impact sur le régime dans son ensemble, car le PCC sera incapable de maintenir ses revenus grâce au marché immobilier.
Au bord du gouffre
La Chine est le plus grand marché immobilier du monde. Selon les estimations du rapport « China Housing Market Value Report 2021 » de l’éminent économiste Ren Zeping, la valeur du marché immobilier chinois s’élevait à 58,3 billions d’euros en 2020, contre 31,3 billions aux États-Unis, 10,8 billions au Japon et 31,5 billions au Royaume-Uni, en France et en Allemagne réunis. M. Ren est un ancien économiste du Centre de recherche sur le développement de la Chine.
Selon le « China Wealth Report 2022 » de M. Ren, la valeur du marché immobilier chinois a atteint 476.000 milliards de yuans (environ 68.800 milliards d’euros) en 2021. Cela représente une augmentation de 17,9 % de la valeur totale du marché par rapport à 2020.
Si l’on considère le rapport entre la valeur du marché immobilier et le PIB, la valeur du marché immobilier chinois en 2020 atteignait déjà 414 %, soit plus que les 391 % du Japon avant l’éclatement de sa bulle immobilière dans les années 1990.
Alors que l’économie chinoise s’affaiblit et que le marché du logement se contracte, le nombre de maisons saisies en Chine atteindra 606.000 en 2022, soit une augmentation de 35,7 % d’une année sur l’autre. Dans le même temps, de nombreuses villes ont connu une augmentation considérable du nombre de biens immobiliers de seconde main mis en vente.
Le risque sera transféré aux banques
« Les conséquences du déclin de l’immobilier et des défauts de paiement des prêts hypothécaires résidentiels seront finalement répercutées sur les banques », a expliqué Fang Qi, un vétéran de la finance chinoise vivant au Royaume-Uni, à Epoch Times le 13 mai.
M. Fang a expliqué que pour les banques, il y a deux risques associés aux prêts hypothécaires résidentiels. Les deux situations entraînent des pertes et affaiblissent directement les actifs des banques.
La première situation survient lorsque les propriétaires ne parviennent pas à rembourser leur prêt hypothécaire. L’une des raisons de l’augmentation des défauts de paiement en Chine est le boycott hypothécaire en cours, de nombreux propriétaires refusant d’effectuer des paiements pour des maisons inachevées. Un article du New York Times datant d’août 2022 estime que le boycott pourrait concerner jusqu’à 4 % des prêts hypothécaires en cours.
Le deuxième cas est celui des propriétaires qui remboursent leur prêt hypothécaire de manière anticipée, comme le font de nombreux propriétaires chinois confrontés à des taux d’intérêt élevés. Les détenteurs de prêts hypothécaires puisent dans leur épargne personnelle ou contractent des prêts bon marché dans le cadre de programmes de relance destinés à financer des achats de consommation importants ou la création d’entreprises.
Les analystes estiment que près de 650 milliards d’euros de prêts hypothécaires, soit près d’un huitième de l’encours total de la Chine, ont été remboursés par anticipation depuis le début de l’année 2022, lorsque les banques ont commencé à abaisser les taux d’emprunt.
Dans des conditions normales, cela libérerait des liquidités pour que les banques puissent financer d’autres prêts. Toutefois, compte tenu de la situation actuelle, dans laquelle les consommateurs se montrent très prudents en matière de dépenses, il s’agit en fait d’une mauvaise nouvelle pour les banques. Non seulement elles perdent de l’argent sur les prêts hypothécaires existants, mais elles manquent de nouveaux prêts à financer.
Il en résulte un resserrement du financement des sociétés immobilières, a averti M. Fang : « Le resserrement du financement du secteur immobilier par les banques les plongera encore plus dans le chaos, provoquant ainsi un cercle vicieux qui affectera la qualité des actifs et la rentabilité des banques. Si le risque se propage dans une certaine mesure, les banques subiront un grand nombre de créances irrécouvrables, ce qui les conduira à la faillite ».
Les promoteurs immobiliers à la dérive
Dans le contexte du ralentissement du marché immobilier chinois, de nombreux promoteurs immobiliers sont dans la tourmente. Le 28 avril, le géant chinois de l’immobilier KWG Property a publié un communiqué (pdf) indiquant qu’il n’avait pas pu payer 212 millions de yuans (28,9 millions d’euros) de capital dû à cette date. Ce défaut de paiement a entraîné l’exigibilité sur demande d’une dette supplémentaire de 31,2 milliards de yuans (environ 4,06 milliards d’euros). Deux semaines plus tard, le promoteur a fait défaut (pdf) sur un paiement de 110,9 millions d’euros au titre du remboursement.
Même le groupe Wanda, l’un des plus anciens et des plus grands géants de l’immobilier en Chine, risque, selon les rumeurs, de voir sa dette s’effondrer. Les rendements de deux obligations en dollars américains vendues par sa filiale Wanda Properties Global ont dépassé les 35 % en avril. Les analystes du marché ont estimé que cette hausse était le signe que les emprunteurs avaient du mal à lever de nouveaux fonds, ce qui aggravait le risque de crise de la dette et de défaillance.
Fin avril, Fitch Ratings a placé Wanda Commercial et Wanda Commercial Properties (Hong Kong) sur sa liste de surveillance négative.
Wanda Commercial a fait les gros titres avec des nouvelles encore plus inquiétantes mardi, lorsqu’une obligation de 372,9 millions d’euros devant être remboursée en juillet est tombée à environ 70 cents, « au bord de la crise de nerfs », a rapporté Bloomberg, sous le titre « Real Estate Distress Deepens Again as China Woes Spread » (La détresse immobilière s’aggrave à nouveau alors que les difficultés de la Chine s’étendent).
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