Marché hypothécaire: risque de faillite de Fannie Mae et Freddie Mac sans réforme

Onze ans après l’éclatement de la bulle immobilière causé par les prêts immobiliers à risque, les groupes de financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac, qui avaient été sauvés par l’Etat, risqueraient encore la faillite en cas de crise et ont urgemment besoin d’une réforme, a plaidé mardi le secrétaire au Trésor Steven Mnuchin.

Ces établissements semi-publics, qui garantissent les prêts immobiliers en les revendant à des investisseurs, sont la clé de voûte du financement hypothécaire aux Etats-Unis. Ils soutiennent particulièrement l’existence du très populaire prêt à taux fixe sur 30 ans, une particularité américaine qui a favorisé l’accession à la propriété.

Nationalisées pendant la crise de 2008-2009, ces entreprises demeurent « trop importantes pour faire faillite » (« too big to fail »), a averti le ministre des Finances de Donald Trump devant une commission du Sénat.

Cela impliquerait de les sauver à nouveau avec l’argent des contribuables en cas de sévère récession. L’Etat a déjà dû verser près de 190 milliards de dollars en 2008 pour éviter la faillite de ces organismes noyés sous les crédits « subprimes » insolvables.

« Si on ne fait rien, ça va mal finir », a renchéri Mark Calabria, directeur de l’agence de financement du logement FHFA, régulateur de ces géants du financement hypothécaire, lors de cette audition. Il a souligné que ces établissements accuseraient encore des pertes de plus de 43 milliards de dollars si le marché immobilier chutait de 25%, comme l’a montré le dernier scénario de crise imaginé par la Réserve fédérale (Fed) dans le cadre de ses tests de résistance bancaire.

Ces entités, à la mécanique complexe et peu connue du grand public, ne font pas de prêts mais rachètent les crédits aux banques, les titrisent et les revendent aux investisseurs comme des obligations hypothécaires qu’elles garantissent de façon implicite.

Selon M. Calabria, à eux seuls, Fannie Mae et Freddie Mac garantissent près de la moitié du volume des crédits immobiliers aux Etats-Unis, soit 5.500 milliards de dollars sur un volume de crédits de 12.000 milliards, un immense marché obligataire après celui des bons du Trésor.

Le Trésor a présenté cette semaine l’ébauche d’une réforme de ces institutions pour qu’elles soient privatisées avec l’apport de capitaux et qu’elles ne dépendent plus de l’Etat tout en permettant, par leur mécanisme de revente des crédits, de continuer d’aider au financement de prêts immobiliers à très long terme.

Ces entreprises « ont besoin de beaucoup de capital » alors qu’elles disposent pour l’instant d’environ 3 milliards de dollars chacune ce qui est « irresponsable », a affirmé Steven Mnuchin. Elles nécessitent un capital d’un montant « plus proche de 100 milliards de dollars que de 6 milliards », a poursuivi M. Mnuchin.

Pour cela il envisage que Fannie Mae et Freddie Mac puissent garder et accumuler une partie de leurs profits (actuellement intégralement versés au Trésor) mais il faudra aussi « faire appel à l’apport de capitaux par des tierces parties ».

Cette recapitalisation, qui va de pair avec la privatisation de ces compagnies, devrait leur fournir un coussin de capitaux capable d’éponger une partie des pertes en cas de nouvelle catastrophe immobilière.

Le Trésor ne veut plus en effet de garantie générale implicite de l’Etat -ce qui avait conduit au plan de sauvetage-, mais entend établir une « garantie explicite et déjà financée » qui s’exercera sur certaines obligations hypothécaires.

Depuis que le marché immobilier s’est redressé, Fannie Mae et Freddie Mac, dont les noms ne sont que l’adaptation phonétique de leurs acronymes comme Federal National Mortgage Association (FNMA) pour Fannie Mae, ont retrouvé de juteux profits qui ont pris directement le chemin du Trésor.

Ces entités ont ainsi reversé quelque 300 milliards de dollars de bénéfices au Trésor depuis leur nationalisation.